Immobilienfinanzierung: Bonität, Kosten und Sicherheiten

Immobilienfinanzierung

Bonitätsprüfung · Gesamtkosten · Finanzierungsplan · Kreditsicherheiten

Finanzierung 1 | Schulungsunterlage

Inhaltsübersicht

Bonitätsprüfung

Kreditfähigkeit & Kreditwürdigkeit, Haushaltsrechnung

Gesamtkosten

Kauf, Neubau, Umfinanzierung

Finanzierungsplan

Eigenmittel & Fremdmittel, Fremdmittelbedarf

Kreditsicherheiten

Grundpfandrechte, Ersatz- & Zusatzsicherheiten

01

Bonitätsprüfung

Kreditfähigkeit · Kreditwürdigkeit · Haushaltsrechnung

Bonitätsprüfung – Grundsatz

Die Bonitätsprüfung umfasst:

Haushaltsrechnung

(Einnahmen ggü. Ausgaben), Kapitaldienstfähigkeit

Überprüfung bisheriges Zahlungsverhalten

(Rückstände)

Auswertung externer Auskünfte

(SCHUFA, Creditreform)

Ermittlung einer internen Scoreklasse

Kreditfähigkeit

Natürliche Person ab 18. Lebensjahr. Minderjährige benötigen Zustimmung des Familiengerichts.

Kreditwürdigkeit

Unterscheidung in persönliche und materielle Kreditwürdigkeit. Prüfung schützt Darlehensgeber UND Kunden.

Wichtig:

Die Bonitätsprüfung muss ergeben, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird.

Kreditwürdigkeit

Persönliche Kreditwürdigkeit

Gegeben wenn der Kunde Vertrauen genießt durch:

Ehrlichkeit, Fleiß, Zuverlässigkeit

Berufliche Stellung

Bisheriges Zahlungsverhalten

Ansparen von Eigenmitteln

Pünktliche Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen (Darlehen, Versicherungen)

Materielle Kreditwürdigkeit

Gegeben wenn der Kunde in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt:

Von Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig

Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse

Berechnung ob Zins- und Tilgungsbeiträge langfristig tragbar

Entscheidend: nachhaltig erzielbares Familiennettoeinkommen

Belegt durch aktuelle Einkommensnachweise

Externe Kreditauskunft: SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) | Creditreform — nur mit schriftlichem Auftrag des Kunden

Kreditauskünfte im Überblick

SCHUFA-Auskunft

Bei jeder Darlehensprüfung anzufordern (Bausparer, Ehepartner, Bürgen, Mitschuldner)

Ausnahme: Minderjährige

www.schufa.de

Büroauskunft / Wirtschaftsauskunft / Handelsauskunft

Zusätzlich bei Selbstständigen und Freiberuflern

Auch bei Angestellten im Familienbetrieb

Ausnahme: Blankodarlehen und ZK im Rahmen des Guthabens

www.creditreform.de

Bankauskunft

Wird normalerweise nicht angefordert

Kunde kann Zahlungsweise durch Kreditkontoauszug belegen

Anfrage beim Amtsgericht / Schuldnerverzeichnis

Wird bei Kreditneuvergaben nicht eingeholt

Möglichkeit zur Prüfung bei Informationen aus SCHUFA/Wirtschaftsauskunft

Haushaltsrechnung

Die wichtigste Frage: Reicht das Einkommen des Kunden aus, um neben den Ausgaben des täglichen Lebens auch noch die Raten einer Baufinanzierung langfristig zu tragen?

Summe der nachhaltigen Einnahmen (Lohn, Gehalt, Kindergeld …)

Summe der verpflichtenden Ausgaben (z.B. Darlehen, Unterhalt …)

Selbstbehalt / Haushaltspauschale (vom Kreditinstitut festgelegt)

Die noch mögliche Darlehensrate für die neue Finanzierung

Haushaltspauschale Regelsatz

1-Personen-Haushalt:

890,– €

2-Personen-Haushalt:

1.230,– €

Je weitere Person (z.B. Kind):

+ 255,– €

Erhöhter Satz Fremdnutzung:

1.340,– € / 1.680,– €

Achtung: Immer die aktuellste Version des Bonitätsbogens verwenden!

Schulungsunterlage | Haushaltsrechnung

Ermittlung der monatlichen Einnahmen

Ansetzbare Einnahmen

Nicht ansetzbare Einnahmen

Hinweis zur Einkommensermittlung: Maßgebend ist das monatliche Nettoeinkommen. Berechnet aus Brutto abzgl. Lohnsteuer, KV, RV, AV.

Monatliche Ausgaben – Haushaltspauschale

Der größte Teil der Einkünfte wird für den Lebensunterhalt verwendet. Bei der Bonitätsprüfung werden Ausgaben mit Pauschalbeträgen berücksichtigt.

In der Haushaltspauschale enthalten (Ja)

Nahrungs- und Genussmittel, Kleidung, Körperpflege

Hausrat, Rücklagen für Hausrat

Belastungen aus Raten-/Konsumentenkrediten (Restlaufzeit > 6 Monate)

Versicherungsbeiträge (Haftpflicht, Hausrat)

Beiträge zur privaten Krankenversicherung

Bürgschaften für Dritte (Darlehensrate)

Kultur und Unterhaltung (Zeitung, Kino, Theater)

Versicherungsbeiträge als Tilgungsersatz

Bewirtschaftungskosten der eigengenutzten Immobilie

Nicht in Pauschale enthalten (Nein – separat ansetzen)

Unterhaltszahlungen (Scheidung, nichteheliche Kinder)

Belastungen aus W&W- und dinglich gesicherten Krediten

Eigene Miete (wenn Darlehensnehmer nach Abschluss Mieter bleibt)

Heizkosten

Ver- und Entsorgungsgebühren (Wasser, Strom, Müll, TV, Telefon)

Ausgaben für Kfz (Versicherung, Steuer, Treibstoff, Rücklagen)

Sonstige Ausgaben (Urlaub, Hobby, Vereinsbeiträge)

Erbbauzins

02

Gesamtkosten

Kauf · Neubau · Umfinanzierung · Erwerbsnebenkosten

Finanzierung 1 | Schulungsunterlage

Gesamtkosten – Kauf (ggf. mit Modernisierung)

Achtung

Im Kaufvertrag enthaltene Kosten für übernommene Einrichtungsgegenstände (Küche, Einbauschrank) müssen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden!

Modernisierungen

Eine wertsteigernde Modernisierung ergibt einen höheren Immobilienwert. Reparaturen/Renovierungen wirken sich NICHT wertsteigernd aus.

Gesamtkosten – Neubau

(Herstellungs-/Gestehungskosten)

100.000 €

20.000 €

3.500 €

(5.000 €)

2.000 €

3.570 €

207.000 €

8.000 €

9.315 €

353.385 €

Kosten, um ein Grundstück baureif zu machen (Straßenbau, Vermessung, Kanalisation, Elektrizität, Gas- und Wasserversorgung bis zur Grundstücksgrenze).

Kalkulation | Baufinanzierung

Indirekte Erwerbsnebenkosten & Effektiver Jahreszinssatz

Indirekte Erwerbsnebenkosten

Bei jeder Immobilienfinanzierung fallen indirekte Erwerbsnebenkosten an. Sie sind aus <strong>Eigenmitteln</strong> zu finanzieren!

<strong>Bearbeitungsgebühren</strong> <span style="font-size:18px; color:#6E6862;">(z.B. Kontogebühr, Abschlussgebühr bei Bausparkassen und Vorfinanzierungen)</span>

<strong>Bauzeitzinsen</strong>

<strong>Bereitstellungszinsen</strong>

<strong>Teilvalutierungszuschläge</strong> <span style="font-size:18px; color:#6E6862;">(Teilauszahlungsaufschläge)</span>

<strong>Zwischenfinanzierungszinsen</strong>

<strong>Disagio / Agio</strong>

<strong>Notar- und Grundbuchkosten</strong> <span style="font-size:18px; color:#6E6862;">(Grundschuldbestellung und Eintragung Grundpfandrechte)</span>

<strong>Finanzierungsvermittlungsgebühren</strong>

Effektiver Jahreszinssatz

Gibt nach PAngV die tatsächlichen Kreditkosten als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrages an.

Der effektive Jahreszins beinhaltet:

<strong>Sollzinsen</strong>

<strong>Kosten für die Führung</strong> des Darlehenskontos

<strong>Kosten für eine Immobilienbewertung</strong>

Muss von Banken bei der Bewerbung von Kreditangeboten ausgewiesen werden.

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03

Finanzierungsplan

Eigenmittel · Fremdmittel · Fremdmittelbedarf · Finanzierungsaufstellung

Die Finanzierungsmittel

In finanzierungstechnischer Hinsicht stellen die Gesamtkosten den Finanzierungsbedarf dar. Dieser wird gedeckt durch Eigenmittel und Fremdmittel.

Hinweis: Fremdmittel werden häufig (fälschlicherweise) als 'Finanzierungslücke' bezeichnet.

Die Eigenmittel

Eigenkapital:

Bargeld oder Bankguthaben

Bausparguthaben

Sonstige Geldanlagen (Wertpapiere …)

Bezahltes Baugrundstück / bezahltes Baumaterial

Eigenleistungen (Arbeitsleistungen)

Die Fremdmittel

Darlehen von Kreditinstituten

Darlehen von Lebensversicherungen

Darlehen von Bausparkassen

Förderkredite

Arbeitgeberdarlehen

(nicht oder nachrangig im Grundbuch, niedrig verzinst)

Verwandtendarlehen

(nicht oder nachrangig im Grundbuch, niedrig verzinst)

Finanzierungsaufstellung & Fremdmittelbedarf

Die Finanzierungsaufstellung – Im Gespräch zu klären

Wie viel Eigenmittel hat der Kunde? Wie viel kann eingesetzt werden?

Welches Vorhaben plant er? Wann Vorhaben realisieren?

Nutzung der Immobilie (Eigen- oder Fremdnutzung)?

Wie hoch sind die Gesamtkosten?

Welche Einnahmen / Ausgaben?

Fremdmittel woanders?

Was sind seine Ziele/Wünsche (Wunschrate, Laufzeit, Weiteres Vermögen)?

Wer Wohneigentum erwerben will:

Neu-/Altbau kaufen (Käufer) | neu bauen (Bauherr) | Erbschaft/Schenkung/Zwangsversteigerung

Wer bereits Wohneigentum besitzt:

Modernisierung/Sanierung/Renovierung | Anbau/Umbau | Umfinanzierung

Beispiel Fremdmittelbedarf

Gesamtkosten für den Kauf

224.025 €

– selbst bezahlte Erwerbsnebenkosten

– 19.025 €

– Eigenkapital:

Guthaben Sparkonto

– 10.000 €

Guthaben Bausparvertrag

– 16.000 €

Eigenleistung Modernisierung

– 10.000 €

= Fremdmittelbedarf

169.000 €

Je höher der Eigenmittelanteil, desto solider ist die Finanzierung. Im Familienheimbereich ist eine Finanzierung ganz ohne Eigenmittel in der Regel nicht darstellbar.

04

Kreditsicherheiten

Grundpfandrechte · Blankodarlehen · Ersatz- & Zusatzsicherheiten

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Kreditsicherung – Grundsatz & Grundpfandrechte

Grundsatz

Immobiliardarlehen werden in der Regel durch eine sofort vollstreckbare Brief- oder Buchgrundschuld gesichert. Auf Sicherung durch Grundpfandrechte kann verzichtet werden, wenn ausreichend andere Sicherheiten (Ersatzsicherheiten) gestellt werden.

Besonderheiten bei Bausparkassen (§7 Abs. 4 BauSparkG)

Bausparkassen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch Darlehen ohne dingliche Sicherheiten bereitstellen:

Negativdarlehen (Kleindarlehen gegen Verpflichtungserklärung)

Blankodarlehen

Gesetzlicher Höchstbetrag: 50.000,– € für alle Negativ-/Blankodarlehen

Blankodarlehen

Bonität und Glaubwürdigkeit des Kunden stehen im Vordergrund

Wenn kein Negativdarlehen besteht und 50.000 € nicht überschritten

Keine Darlehenssicherung — nur Arbeitseinkommen/Sozialleistungen werden abgetreten

Voraussetzung: mind. 3 Monate seit Darlehensvergabe des besicherten Darlehens

Negativdarlehen (Kleindarlehen)

"Verpflichtungserklärung" = Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer verpflichten sich, das Beleihungsobjekt ohne Zustimmung weder zu veräußern noch zu belasten

Zusätzlich werden Arbeitseinkommen/Sozialleistungen (pfändbarer Teil) abgetreten

Ersatz-, Zusatz- & Übergangssicherheiten

Ersatzsicherheiten

Wenn auf Grundpfandrecht verzichtet wird und Darlehen durch andere ausreichende Sicherheit gesichert wird:

Abtretung von Guthaben

Verpfändung von Versicherungsansprüchen (Lebensversicherungen)

Verpfändung von Wertpapieren (z.B. Fonds, Aktien)

Bürgschaften: selbstschuldnerische Bürgschaft / Ausfallbürgschaft / Höchstbetragsbürgschaft

Wüstenrot akzeptiert:

100% Spargeldforderungen (BSG, BSW, Festgeld, Sparbriefe)

80% Kapitallebensversicherungen mit Police

100% Bürgschaften von inländ. Gemeinden / Bund / öffentl.-rechtl. KIs

100% Ausfallbürgschaften von inländ. Gemeinden / Bund / öffentl.-rechtl. KIs

Zusatzsicherheiten

Das Darlehen ist voll durch Grundpfandrecht gesichert. Zusätzliche Sicherheit kann notwendig sein wenn:

Darlehen teilweise außerhalb der Beleihungsgrenze liegt

Beleihungsobjekt schwer verwertbar ist

Andere Risikomomente erkennbar sind

Ein besserer Darlehenszins erreicht werden soll

→ Gleiche Sicherheiten wie bei Ersatzsicherheiten

Übergangssicherheiten

Wenn der Bestellung von Grundpfandrechten vorübergehend Hindernisse entgegenstehen.

Alle zulässigen Ersatzsicherheiten sind auch als Übergangssicherheiten geeignet

Unter bestimmten Voraussetzungen: weitere spezielle Übergangssicherheiten, z.B. Notarbestätigung

Zusammenfassung

01

Bonitätsprüfung

<strong>Kreditfähigkeit</strong> (ab 18 J.) + <strong>Kreditwürdigkeit</strong> (persönlich & materiell).<br><br><strong>Haushaltsrechnung:</strong> Einnahmen − Ausgaben − Haushaltspauschale = mögliche Darlehensrate.<br><br><strong>Externe Auskünfte:</strong> SCHUFA, Creditreform.

02

Gesamtkosten

<strong>Kauf:</strong> Kaufpreis + direkte Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) + Modernisierung.<br><br><strong>Neubau:</strong> Grundstück + Erschließung + Bau + Außenanlagen.<br><br><span style="color: #8B1A1A; font-weight: 600;">Indirekte Kosten aus Eigenmitteln!</span>

03

Finanzierungsplan

<strong>Gesamtkosten =</strong> Eigenmittel + Fremdmittel.<br><br><strong>Fremdmittelbedarf =</strong> Gesamtkosten – Eigenmittel – selbst bez. Nebenkosten.<br><br><i>Je höher der Eigenmittelanteil, desto solider die Finanzierung.</i>

04

Kreditsicherheiten

<strong>Regel:</strong> Brief- oder Buchgrundschuld.<br><br><strong>Ausnahmen:</strong> Blankodarlehen / Negativdarlehen (max. 50.000 €).<br><br><strong>Möglich:</strong> Ersatz-/Zusatz-/Übergangssicherheiten (Guthaben, LV, Wertpapiere, Bürgschaften).

Finanzierung 1 | Schulungsunterlage — Wüstenrot Bausparkasse AG